Terug naar Encyclopedie
Huurrecht

Цесия на наемни права в Den Haag

Цесия на наемни права в Den Haag: прехвърляне към трета страна с съгласието на наемодателя. Актуално за жилища и търговски помещения. Съвети от Juridisch Loket Den Haag. (132 знака)

4 min leestijd

Цесия на наемни права в Den Haag

Цесия на наемни права означава прехвърляне на правата и задълженията от наемен договор към трета страна, особено актуално за наематели в Den Haag. Оригиналният наемател (цедент) предава позицията си на нов наемател (цесионер), но наемодателят обикновено трябва да даде съгласие. Това е често срещано при търговски помещения в центъра на Den Haag, докато за жилищни помещения важат по-строги правила чрез Rechtbank Den Haag.

Какво представлява цесията на наемни права в Den Haag?

В наемното право в Den Haag цесията е доброволно прехвърляне на наемни права. За разлика от поднаема, при който първият наемател остава отговорен, цесионерът поема всичко: правото на ползване, плащането на наем и поддръжката. Цесията се различава от заместителството при фалит. След цесия цедентът обикновено е освободен от задължения, освен ако не са уговорени отделни условия.

Законови правила за цесия в Den Haag

Основата за цесия на наемни права е заложена в Граждански законник книга 7 (BW). Ключови членове:

  • Член 7:218 BW: Наемателят не може да прехвърли без съгласието на наемодателя.
  • Член 7:266 BW (жилища): Строго; необходимо е съгласие, рядко давано в практиката в Den Haag.
  • Член 7:230 BW (търговски помещения): Изисква се съгласие с преценка на интересите за среден наем (до 5 години) или големи търговски обекти (> €1,5 млн. оборот или >500 m²); отказ само при сериозни причини.
  • Член 3:94 BW: Обща цесия за вземания, но наемът има свои правила.

Върховният съд (ECLI:NL:HR:2015:123) потвърждава, че цесията променя договора с съгласието на наемодателя. При спорове се обръщайте към Rechtbank Den Haag.

Условия за валидна цесия в Den Haag

За успешна цесия са необходими тези изисквания:

  1. Писмена тристранна спогодба между цедент, цесионер и наемодател.
  2. Съгласие на наемодателя: Без него е невалидна.
  3. Липса на неплатени наеми или дългове; иначе основание за отказ.
  4. Свързана с прехвърляне на бизнес, типично за предприемачи в Den Haag.

Стъпка по стъпка процедура в Den Haag

  1. Изпратете писмено искане до наемодателя с данни за цесионера (финанси, план), евентуално чрез Gemeente Den Haag за проверка на разрешителни.
  2. Наемодателят отговаря в 4-8 седмици.
  3. При съгласие – съставете акт и прехвърлете наемните права.
  4. Регистрирайте в Kadaster за търговски права.

Права и задължения след цесия

Права на цедента: Освобождаване след прехвърляне.
Задължения на цедента: Споделяне на информация, даване на гаранции.
Права на цесионера: Пълна позиция със защити.
Задължения на цесионера: Наем и поддръжка от датата на цесия.
Наемодателят иска наем до цесията и проверява кредитоспособност; консултирайте се с Juridisch Loket Den Haag при съмнения.

Практически примери за цесия в Den Haag

Пример 1: Търговско помещение
Хранителен предприемач на Grote Marktstraat прехвърля наема на наследник. След проверка на платежоспособност от наемодателя – съгласие; цедентът получава компенсация за доброжелателност.

Пример 2: Жилище
Студент в Schilderswijk иска да прехвърли наема на съквартирант; наемодателят отказва поради кратък договор. Цесията е невалидна, цедентът остава отговорен.

Пример 3: Отказ
При голям магазин в Zeeheldenkwartier наемодателят отказва конкурент; Rechtbank Den Haag преценява отказа като неразумно (вдъхновено от ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).

Сравнение цесия жилища срещу търговски помещения в Den Haag

АспектЖилище (7:266 BW)Търговско помещение (7:230 BW)
Съгласие на наемодателяСтрого, рядко в Den HaagНеобходимо, преценка за МСП/големи
Съдебна проверкаТрудно обжалваемаРазумна; съдът може да наложи
ПрактичностНискаВисока при прехвърляния
Отговорност на цедентаЧесто оставаОсвобождаване възможно

Често задавани въпроси за цесия в Den Haag

Мога ли да прехвърля наемни права без съгласие?

Не, чл. 7:218 BW забранява това. Цесията е нищожна; цедентът остава отговорен. Свържете се с Juridisch Loket Den Haag.

Кога наемодателят може да откаже?

Търговско помещение: само при сериозни причини (7:230 BW), като риск или конкуренция. Жилище: по-често, стига да е разумно.

Какво при цесия без съгласие?

Наемодателят иска раз rescindиране. Веднага потърсете адвокат по наемно право или Rechtbank Den Haag.

Разлика с поднаем?

Да, поднаем: цедентът е главно отговорен; цесия: не.

Съвети за цесия в Den Haag

  • Фиксирайте всичко писмено и проверете акта с юрист от Juridisch Loket Den Haag.
  • Проверете кредитоспособността на цесионера чрез Gemeente Den Haag.
  • При спор: започнете дело в Rechtbank Den Haag.
  • Обмислете гаранция за наемодателя при рискована прехвърляне.

Arslan & Arslan Адвокати

Arslan & Arslan Адвокати предоставя професионално правно ръководство и поддържка за вашите правни въпроси.