التصريف لحقوق الإيجار في Den Haag
التصريف لحقوق الإيجار يعني نقل الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار إلى طرف ثالث، وهو أمر ذو أهمية خاصة للمستأجرين في Den Haag. ينقل المستأجر الأصلي (المتنازل) مكانه إلى مستأجر جديد (المتنازل إليه)، لكن يجب موافقة المؤجر عادةً. يحدث ذلك كثيراً في مساحات الأعمال بوسط Den Haag، بينما تخضع المساحات السكنية لشروط أشد صرامة عبر Rechtbank Den Haag.
ما هو التصريف لحقوق الإيجار في Den Haag؟
في إطار قانون الإيجارات في Den Haag، يتعلق التصريف بنقل طوعي لحقوق الإيجار. بخلاف الإيجار الفرعي حيث يظل المستأجر الأول مسؤولاً، يتولى المتنازل إليه كل شيء: حق الاستعمال، دفع الإيجار، والصيانة. يختلف التصريف عن الإحلال في حالات الإفلاس. بعد التصريف، يصبح المتنازل عادةً بريئاً من الالتزامات، إلا في حال اتفاقات خاصة.
القواعد القانونية للتصريف في Den Haag
يستند التصريف لحقوق الإيجار إلى كتاب 7 من القانون المدني (BW). المواد الرئيسية:
- المادة 7:218 BW: لا يجوز للمستأجر النقل دون إذن المؤجر.
- المادة 7:266 BW (المساحات السكنية): صارمة؛ مطلوب إذن ونادر المنح في الممارسة الهاغية.
- المادة 7:230 BW (مساحات الأعمال): مطلوب إذن، مع تقدير المصالح للإيجارات المتوسطة (حتى 5 سنوات) أو مساحات المتاجر الكبيرة (> 1,5 مليون يورو إيرادات أو >500 م²)؛ الرفض فقط لأسباب جسيمة.
- المادة 3:94 BW: التصريف العام للمطالبات، لكن الإيجار له قواعد خاصة.
تؤكد المحكمة العليا (ECLI:NL:HR:2015:123) أن التصريف يعدل العقد بموافقة المؤجر. في حال النزاعات، يمكن اللجوء إلى Rechtbank Den Haag.
الشروط لتصريف صحيح في Den Haag
لنجاح التصريف، يجب توافر هذه الشروط:
- اتفاق ثلاثي كتابي بين المتنازل والمتنازل إليه والمؤجر.
- موافقة المؤجر: بدونها يكون باطلاً.
- عدم وجود إيجارات مستحقة أو ديون؛ وإلا أسباب للرفض.
- ربط بنقل النشاط التجاري، وهو شائع بين رواد الأعمال في Den Haag.
الإجراء خطوة بخطوة في Den Haag
- أرسل طلباً كتابياً إلى المؤجر مع تفاصيل المتنازل إليه (الوضع المالي، الخطة)، وربما عبر Gemeente Den Haag لفحص الترخيص.
- يرد المؤجر خلال 4-8 أسابيع.
- موافقة؟ أعد المحضر وسلّم حقوق الإيجار.
- سجّل في الكاداستر للحقوق التجارية.
الحقوق والالتزامات بعد التصريف
حقوق المتنازل: الإعفاء بعد النقل.
التزامات المتنازل: مشاركة المعلومات، تقديم ضمانات.
حقوق المتنازل إليه: الوضع الكامل مع الحمايات.
التزامات المتنازل إليه: الإيجار والصيانة من تاريخ التصريف.
يطالب المؤجر بالإيجار حتى التصريف ويفحص الجدارة المالية؛ استشر Juridisch Loket Den Haag عند الشك.
حالات عملية للتصريف في Den Haag
مثال 1: مساحة عمل
رائد أعمال في المطاعم بـGrote Marktstraat ينقل الإيجار إلى خلفه. بعد فحص الجدارة المالية من المؤجر، موافقة؛ يحصل المتنازل على تعويض عن الـgoodwill.
مثال 2: مساحة سكنية
طالب في Schilderswijk يريد تصريف الإيجار إلى زميل؛ يرفض المؤجر بسبب قصر العقد. التصريف باطل، يظل المتنازل مسؤولاً.
مثال 3: الرفض
في متجر كبير بـZeeheldenkwartier يرفض المؤجر المنافس؛ تحكم Rechtbank Den Haag بعدم المنطقية (مستوحى من ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).
مقارنة التصريف بين المساحات السكنية والعمل في Den Haag
| الجانب | مساحة سكنية (7:266 BW) | مساحة عمل (7:230 BW) |
|---|---|---|
| موافقة المؤجر | صارمة، نادرة في Den Haag | مطلوبة، تقدير للشركات الصغيرة/الكبيرة |
| المراجعة القضائية | صعب الطعن | معقولة؛ يمكن للمحكمة فرضها |
| الإمكانية | منخفضة | عالية في عمليات النقل |
| مسؤولية المتنازل | تستمر غالباً | إمكانية الإعفاء |
الأسئلة الشائعة حول التصريف في Den Haag
هل يمكن تصريف حقوق الإيجار دون إذن؟
لا، المادة 7:218 BW تحظر ذلك. التصريف باطل؛ يظل المتنازل مسؤولاً. اتصل بـJuridisch Loket Den Haag.
متى يجوز للمؤجر الرفض؟
مساحات عمل: فقط لأسباب جسيمة (7:230 BW)، مثل المخاطر أو المنافسة. مساحات سكنية: أكثر شيوعاً، بشرط المنطقية.
ماذا إذا تم التصريف دون موافقة؟
يطالب المؤجر بفسخ العقد. استشر محامي قانون إيجارات أو Rechtbank Den Haag فوراً.
الفرق عن الإيجار الفرعي؟
نعم، الإيجار الفرعي: المتنازل مسؤول رئيسي؛ التصريف: لا.
نصائح للتصريف في Den Haag
- سجّل كل شيء كتابياً ودع محامي من Juridisch Loket Den Haag يراجع المحضر.
- فحص جدارة المتنازل إليه عبر Gemeente Den Haag.
- في حال نزاع: ابدأ إجراء قضائياً لدى Rechtbank Den Haag.
- فكّر في ضمان للمؤجر في حال نقل هش.
أرسلان وأرسلان للمحاماة
أرسلان وأرسلان للمحاماة توفر الإرشادات القانونية والدعم المهني لقضاياك القانونية.
- الموقع: www.arslan.nl
- البريد الإلكتروني: info@arslan.nl
- استشارة أولية مجانية