Wet doorstroom huurmarkt in Den Haag

Wet doorstroom huurmarkt in Den Haag

De Wet doorstroom huurmarkt is een belangrijke wetswijziging die de huurmarkt in Nederland, inclusief Den Haag, eerlijker en toegankelijker maakt. Ze legt strengere beperkingen op tijdelijke huurcontracten, scheidt duidelijker de huursectoren en pakt excessieve huurprijzen aan. Het doel is om de doorstroming te stimuleren, zodat starters in Den Haag eenvoudiger een woning vinden en de lokale markt minder oververhit raakt, vooral in wijken als Schilderswijk of het centrum.

Wat is de Wet doorstroom huurmarkt?

Deze wet, onderdeel van de Wet goed verhuurderschap, ging op 1 juli 2023 in en wijzigt het Burgerlijk Wetboek (BW). Ze richt zich op problemen in de Haagse huurmarkt, waar de vraag naar betaalbare woningen de bouwproductie ver overtreft. Kernpunten zijn de beperking van tijdelijke contracten, een scherpere scheiding tussen midden- en vrije sector, en bescherming tegen oneerlijke verhuurpraktijken. Verhuurders in Den Haag krijgen meer verantwoordelijkheden, terwijl huurders beter gewaarborgd zijn tegen instabiliteit. Bij vragen kun je terecht bij het Juridisch Loket Den Haag voor gratis advies.

De wet reageert op de acute woningnood in Den Haag, waar sociale huurwoningen schaars zijn door de groei van de stad. Door tijdelijke contracten te reguleren, voorkomt de overheid dat huurders lang in onzekerheid zitten en dat de sociale sector overbelast raakt. Dit artikel volgt op ons overzicht van tijdelijke huurcontracten en belicht de impact op de Haagse markt.

Wettelijke basis

De wet is vastgelegd in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, specifiek artikelen 7:232 tot 7:271 BW. Belangrijke aanpassingen zijn:

• Artikel 7:232 lid 1 BW: Tijdelijke contracten alleen in uitzonderlijke situaties, zoals bij leegstand of verbouwing. Standaard geldt een contract voor onbepaalde tijd, behalve bij zwaarwegende redenen.
• Artikel 7:249 BW: Voor de vrije sector gelden inkomensgrenzen: huur boven €1.123 (2024) kwalificeert als vrije sector, als het inkomen meer dan 1,2 keer het sociaal minimum bedraagt.
• Artikel 7:268 BW: Verhuurders moeten strenger voldoen aan regels, zoals een vergunning voor kamerhuur via de Gemeente Den Haag en sancties op illegale onderverhuur.

De Wet op het financieel toezicht (Wft) wordt aangepast om huurtoeslagmisbruik te stoppen. De Huurcommissie speelt een grotere rol bij huurprijscontroles, volgens artikel 7:247 BW, relevant voor Haagse huurders die naar de Rechtbank Den Haag stappen bij geschillen.

Overgangsrecht

Bestaande contracten voor 1 juli 2023 lopen door tot hun einddatum, maar verlengingen moeten aan de nieuwe eisen voldoen. Dit minimaliseert verstoringen in Den Haag, maar verplicht verhuurders tot snelle aanpassingen.

Praktische voorbeelden

Stel, je bent een starter in Den Haag en huurt een appartement in het Zeeheldenkwartier voor €1.200 per maand. Vroeger kon de verhuurder een tijdelijk contract van twee jaar geven. Nu moet hij bewijzen waarom het tijdelijk is, zoals bij sloopplannen, anders wordt het een vast contract met opzegbeveiliging.

Een gezin met een middeninkomen (€45.000 per jaar) zoekt een woning van €900 huur in Den Haag-Zuid. Dit valt onder de gereguleerde sector (tot €808 in 2024), maar bij 'middenhuur' (tussen €808 en €1.123) kan de prijs hoger liggen. Huurders kunnen dit aanvechten bij de Huurcommissie of het Juridisch Loket Den Haag voor een lagere huur.

Voor verhuurders: een investeerder met kamerverhuur in de Binckhorst moet een vergunning aanvragen bij de Gemeente Den Haag. Zonder riskeert hij boetes tot €21.750, vergelijkbaar met eerdere handhaving op illegale verhuur in de stad.

Rechten en plichten van huurders en verhuurders

Rechten van huurders:

• Automatische conversie naar onbepaalde tijd, tenzij tijdelijkheid gerechtvaardigd is.
• Mogelijkheid tot huurprijscontrole via de Huurcommissie bij te hoge tarieven.
• Bescherming tegen inkomens- of afkomstdiscriminatie bij woningtoewijzing in Den Haag.

Plichten van huurders:

• Eerlijk inkomen opgeven bij aanvraag voor middenhuur.
• Geen onderverhuur zonder verhuurdersgoedkeuring.
• Zelf kleine reparaties uitvoeren voor onderhoud.

Rechten van verhuurders:

• Vrije prijsbepaling in de vrije sector, zolang marktgericht.
• Opzegmogelijkheid bij niet-betaling of hinder, met toetsing door de Rechtbank Den Haag.
• Huurverhoging voor duurzame investeringen.

Plichten van verhuurders:

• Gebruik van een wettelijk modelcontract.
• Jaarlijks overzicht van servicekosten.
• Registratie in de verhuurdersregistratie bij meer dan 50 panden.

Deze regels balanceren de markt, maar leiden in Den Haag vaak tot zaken bij de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag.

Vergelijking van huursectoren

Veelgestelde vragen