Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet?
Onderhuur betekent dat u als huurder uw woning (deels) verhuurt aan iemand anders. Dit kan variëren van een kamer verhuren aan een huisgenoot tot het aanbieden van uw woning op Airbnb. De regels zijn streng en overtreding kan leiden tot ontbinding van uw huurcontract.
Hoofdregel: Onderhuur Verboden
De wet bepaalt dat onderhuur niet is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder (artikel 7:244 BW). Dit geldt voor:
- Het geheel onderverhuren van uw woning
- Het gedeeltelijk onderverhuren (kamer)
- Kortstondige verhuur (Airbnb, Booking.com)
- Gratis in gebruik geven aan derden
Uitzondering: Onderhuur van een Deel
Voor het onderverhuren van een gedeelte van uw woning (zoals een kamer) geldt een uitzondering:
- U mag een deel onderverhuren tenzij de verhuurder aantoont dat hij daardoor wordt benadeeld
- U moet zelf in de woning blijven wonen
- De verhuurder kan bezwaar maken bij de rechter
Let op: De meeste huurcontracten bevatten een expliciet verbod op onderhuur. Dan is ook gedeeltelijke onderhuur niet toegestaan.
Airbnb en Vakantieverhuur
Het verhuren van uw huurwoning via Airbnb of andere platforms is meestal niet toegestaan:
Contractueel Verbod
- De meeste huurcontracten verbieden onderhuur
- Woningcorporaties verbieden Airbnb vrijwel altijd
- Ook "af en toe" verhuren valt onder onderhuur
Gemeentelijke Regels
Veel gemeenten hebben aanvullende regels voor vakantieverhuur:
| Gemeente | Regels (indicatief) |
|---|---|
| Amsterdam | Max 30 nachten/jaar, melden verplicht |
| Rotterdam | Vergunning vereist |
| Den Haag | Max 60 nachten/jaar |
| Utrecht | Registratie verplicht |
Gevolgen van Illegale Onderhuur
Als u zonder toestemming onderverhuurt, riskeert u:
- Ontbinding huurcontract: De verhuurder kan naar de rechter om het contract te laten ontbinden
- Ontruiming: U moet de woning verlaten
- Schadevergoeding: De verhuurder kan de door u ontvangen huurpenningen opeisen
- Strafrechtelijke vervolging: Bij ernstige vormen (woonfraude)
- Gemeentelijke boetes: Bij overtreding Airbnb-regels
Toestemming Vragen
Wilt u onderverhuren? Vraag altijd schriftelijk toestemming aan uw verhuurder:
- Leg uit wie er komt wonen en voor hoe lang
- Geef aan welk deel van de woning u wilt verhuren
- Noem het huurbedrag dat u vraagt
- Vraag om schriftelijke bevestiging
Inwoning vs. Onderhuur
Er is een verschil tussen inwoning en onderhuur:
| Aspect | Inwoning | Onderhuur |
|---|---|---|
| Definitie | Iemand woont bij u in zonder zelfstandig te huren | Iemand huurt (een deel van) uw woning |
| Huurcontract | Geen apart contract | Onderhuurcontract |
| Huurbescherming | Beperkt | Ja, na 2 jaar sterke bescherming |
| Toestemming nodig | Meestal wel | Altijd |
Rechten van de Onderhuurder
Als u wel toestemming heeft voor onderhuur, krijgt de onderhuurder rechten:
- Na 2 jaar inwoning: sterke huurbescherming
- Bij beëindiging hoofdhuur: mogelijk recht om te blijven
- Recht op redelijke huurprijs
Sociale Huurwoning
Bij sociale huurwoningen gelden extra strenge regels:
- Onderhuur is vrijwel altijd verboden
- Woningcorporaties controleren actief op onderhuur
- Fraude kan leiden tot intrekking inschrijving
- Risico op boete en terugvordering huurtoeslag
Veelgestelde Vragen
Mag mijn partner bij mij intrekken?
Ja, uw partner is geen onderhuurder. Meld dit wel bij de verhuurder en vraag eventueel om medehuurderschap.
Mag ik mijn woning tijdelijk onderverhuren als ik op reis ben?
Alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zonder toestemming riskeert u ontbinding van uw huurcontract.
Wat als ik al jarenlang onderverhuur zonder problemen?
Dit betekent niet dat het is toegestaan. De verhuurder kan alsnog actie ondernemen wanneer hij erachter komt.
Kan ik een boete krijgen voor Airbnb-verhuur?
Ja, zowel de verhuurder als de gemeente kan handhaven. Boetes kunnen oplopen tot tienduizenden euro's.
Onderhuur zonder toestemming is risicovol. Vraag altijd toestemming en leg afspraken schriftelijk vast.