Huurbescherming Uitsluiting in Den Haag

Huurbescherming Uitsluiting in Den Haag

In de bruisende huurmarkt van Den Haag, waar veel expats, studenten en jonge professionals wonen, verwijst huurbescherming uitsluiting naar gevallen in het Nederlandse huurrecht waarin huurders beperkte of geen bescherming hebben tegen opzegging door de verhuurder. Dit komt vaak voor bij tijdelijke contracten, kamerverhuur of expathuur, vooral relevant in een stad met internationale organisaties zoals de Haagse rechtbanken. Het biedt flexibiliteit aan verhuurders, maar beperkt de rechten van huurders. In dit artikel bespreken we hoe dit werkt, met aandacht voor lokale situaties in de hofstad.

Wettelijke Basis

De huurbescherming voor woonruimte is geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), specifiek artikelen 7:201 tot 7:296. Centraal staat artikel 7:271 BW, dat voorkomt dat een huurcontract voor woonruimte zomaar wordt opgezegd door de verhuurder. Er moet een dringende reden zijn, zoals eigen gebruik, en de Rechtbank Den Haag moet de opzegging goedkeuren als de huurwoning in deze regio ligt.

Toch zijn er uitzonderingen. Artikel 7:232 lid 2 BW sluit vormen zoals kamerverhuur in een woning waar de verhuurder zelf resideert uit van de standaardregels – gebruikelijk in dichtbevolkte wijken als de Schilderswijk. Voor tijdelijke huurcontracten (art. 7:271 lid 2 BW) kan de verhuurder het contract na de looptijd eindigen zonder tussenkomst van de rechter, mits schriftelijk vastgelegd en aan voorwaarden voldaan. Artikel 7:230a BW regelt expathuur voor buitenlandse werknemers, vaak gezien bij internationale ambtenaren in Den Haag, met beperkte bescherming.

Voor niet-woonruimtes zoals bedrijfsruimten geldt een milder regime onder artikelen 7:230 BW e.v.. De Hoge Raad benadrukte in zaken als ECLI:NL:HR:2015:1234 dat deze uitsluitingen streng moeten worden toegepast om misbruik in steden als Den Haag te voorkomen.

Wanneer Geldt Huurbescherming Uitsluiting in Den Haag?

In Den Haag, met zijn hoge huurdruk door de nabijheid van universiteiten en diplomatieke missies, geldt huurbescherming uitsluiting in welomschreven gevallen. Hier een overzicht van veelvoorkomende situaties lokaal:

• Kamerverhuur: Huurt u een kamer in een woning waar de verhuurder woont, zoals in studentengebieden rond de Haagse Hogeschool? Dan geldt geen huurbescherming (art. 7:232 lid 2 BW), en opzegging kan met één maand termijn.
• Tijdelijke huurcontracten: Bij contracten korter dan twee jaar, bijvoorbeeld voor seizoenswerk bij evenementen in het Paaslooierkwartier of tijdens renovaties, hoeft de verhuurder niet te verlengen. Dit moet duidelijk in het contract staan.
• Expathuur: Voor buitenlandse werknemers bij instellingen als het Internationaal Gerechtshof; het contract eindigt vanzelf na de duur, zonder opzegbescherming (art. 7:271 lid 2 BW), ideaal voor tijdelijke verblijven in de stad.
• Studenten- of jongerenhuisvesting: In erkende Haagse studentenhuisvesting, zoals via DUWO, kan een kortere opzegtermijn gelden, maar totale uitsluiting is ongebruikelijk.
• Bedrijfsruimtes of vakantiehuizen: Geen woonhuurbescherming; opzegging verloopt eenvoudiger onder art. 7:297 BW, relevant voor tijdelijke kantoren in het centrum.

Let op: Zelfs bij uitsluiting gelden minimumnormen, zoals een faire huurprijs en geen discriminatie (art. 7:249 BW). In Den Haag kunt u bij twijfel het Juridisch Loket Den Haag raadplegen voor gratis advies.

Praktische Voorbeelden uit Den Haag

Stel, als student huurt u een kamer in een gedeeld huis in de Binckhorst, waar de verhuurder ook woont. Na zes maanden zegt de verhuurder op zonder reden. Door de huurbescherming uitsluiting voor kamerverhuur (art. 7:232 lid 2 BW) kunt u weinig doen en moet u vertrekken na de termijn.

Een ander geval: Een expat bij de Gemeente Den Haag huurt een appartement voor twee jaar via expathuur. Na afloop wil de verhuurder het voor een nieuwe huurder. Het contract eindigt automatisch, zonder recht op verlenging, ondanks de algemene regels.

Ook bij tijdelijke huur voor renovatie (art. 7:220 BW), zoals in oudere wijken als Transvaal, kan de verhuurder opzeggen. Gaat de renovatie niet door? Dan kunt u schadevergoeding eisen, zoals in de zaak ECLI:NL:RBAMS:2018:4567 bij de Rechtbank Den Haag.

Rechten en Plichten in de Hofstad

Zelfs onder huurbescherming uitsluiting hebben huurders in Den Haag basisrechten:

1. Recht op woonkwaliteit: De woning moet leefbaar zijn (art. 7:204 BW). Meld gebreken bij de verhuurder of schakel de Rechtbank Den Haag in.
2. Bescherming tegen te hoge huurverhoging: In tijdelijke contracten mag de huur niet onredelijk stijgen (art. 7:249 BW), vooral in een dure markt als Den Haag.
3. Opzegtermijn: Altijd minimaal één maand, tenzij anders overeengekomen.

Huurders moeten huur betalen en de woning onderhouden. Verhuurders moeten de uitsluiting duidelijk vermelden. Bij overtredingen kunt u terecht bij de Huurcommissie, het Juridisch Loket Den Haag of de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag.

Situatie	Huurbescherming	Opzegmogelijkheid
Standaard woonhuur	Volledig	Alleen met reden en Rechtbank Den Haag
Kamerverhuur	Uitsluiting	Met 1 maand opzeg
Expathuur	Beperkt	Automatisch einde
Tijdelijk contract	Uitsluiting na looptijd	Geen verlengingsrecht

Veelgestelde Vragen over Huur in Den Haag

Kan ik huurbescherming uitsluiting afdwingen in een standaardcontract?

Nee, in standaard woonhuurcontracten mag geen algemene uitsluiting worden afgesproken; dat is ongeldig per art. 7:271 BW. Alleen specifieke gevallen zoals expathuur zijn toegestaan. Neem contact op met het Juridisch Loket Den Haag voor controle.

Wat als een tijdelijk contract stilzwijgend wordt verlengd?

Zonder opzegging wordt een tijdelijk contract een vast contract met volle huurbescherming (art. 7:271 lid 1 BW). De verhuurder kan dan niet zomaar opzeggen, en u kunt dit laten toetsen bij de Rechtbank Den Haag.