W okolicach Spui oraz w dzielnicy Duinoord najemcy nagle stają w obliczu wzrostu miesięcznych obciążeń po orzeczeniu Hoge Raad. Tysiące umów w hadzeńskim sektorze wolnym zawiera klauzulę WOZ, która obecnie podlega ścisłym ograniczeniom.
Sprawa i kontekst w Den Haag
W ostatnich latach wynajmujący stosowali znaczne podwyżki oparte na wzroście wartości WOZ. Nieruchomość przy Laan van Meerdervoort mogła podrożeć nawet o 18 procent. Najemcy przenosili te podwyżki na miesięczny czynsz. Praktyka ta doprowadziła do postępowań przed Rechtbank Den Haag.
Trzy zasady wynikające z orzeczenia
Hoge Raad ustanowił trzy wyraźne linie orzecznicze:
1. Powiązanie z WOZ nie uzasadnia automatycznej podwyżki
Wzrost wartości WOZ często odzwierciedla spekulację, a nie poprawę jakości mieszkania. Najemcy nie powinni ponosić kosztów premii spekulacyjnej.
2. Obowiązek indywidualnego uzasadnienia dla każdego obiektu
Wynajmujący musi wykazać, że utrzymanie, jakość lub rozwój dzielnicy uzasadniają podwyżkę. Samo gminne oszacowanie nie wystarcza.
3. Klauzule bez limitu są nieważne
Powiązania z WOZ pozbawione limitu lub wyjątków uznaje się za niedopuszczalnie uciążliwe (artikel 6:233 BW). Najemcy mogą żądać ich unieważnienia.
Skutki dla najemców
- Podwyżki przekraczające inflację oraz udokumentowane koszty utrzymania można kwestionować
- Nadpłacone kwoty można dochodzić do trzech lat wstecz
- Wymagany jest pisemny sprzeciw w ciągu sześciu tygodni od ogłoszenia podwyżki
- Spory rozstrzyga Huurcommissie lub sędzia kantonowy Rechtbank Den Haag
Zmiany dla wynajmujących
Obowiązujące umowy:
- Przekształcenie klauzul WOZ na model inflacja plus utrzymanie
- Przygotowanie pisemnego uzasadnienia dla każdej kolejnej podwyżki
- Brak automatycznego zagrożenia wypowiedzeniem w razie sprzeciwu – zwiększa to dodatkowe ryzyka
Trendy krajowe i skutki lokalne
Orzeczenie wpisuje się w serię korzystnych dla najemców wyroków. W Den Haag prawnicy spodziewają się wzrostu liczby spraw zgłaszanych do Juridisch Loket Den Haag. Dalsze ograniczenia automatycznych indeksacji planowane są na lata 2026 i 2027.
Plan działania dla najemców w Den Haag
Otrzymał(a) Pan(i) w ciągu ostatnich trzech lat podwyżkę WOZ, którą uważa Pan(i) za nadmierną? Zażądaj pisemnego uzasadnienia od wynajmującego. Zachowaj całą korespondencję. Skontaktuj się z Juridisch Loket Den Haag lub specjalistą z kancelarii Arslan w celu oceny sprawy. Termin przedawnienia roszczenia o zwrot (artikel 3:309 BW) rozpoczyna bieg z chwilą, gdy najemca mógł racjonalnie powziąć wiadomość o bezprawności podwyżki.